Подготовка к отопительному сезону по новым правилам: план-график для УК и собственника здания

Какие правила действуют

Подготовку к отопительному периоду регулируют три документа:

• Правила обеспечения готовности к отопительному периоду и Порядок оценки готовности — приказ Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234, в редакции приказа № 956 от 21.08.2025. Они заменили приказ № 103 от 2013 года;
• Правила технической эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок — приказ Минэнерго от 14.05.2025 № 511. С 1 сентября 2025 года они заменили ПТЭТЭ 2003 года и описывают сами работы: промывку, испытания, ревизию тепловых пунктов;
• для жилых домов — ещё Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя № 170), раздел о подготовке к зиме.

Итог подготовки — паспорт готовности к отопительному периоду. Комиссия оценивает документы и составляет акт, на его основании орган власти выдаёт паспорт. Без ключевых актов уровень «Готов» получить нельзя.

Коротко. План — до 30 апреля, согласовать с ЕТО (в Москве, как правило, ПАО «МОЭК»). Летом — опрессовка, ремонт, промывка, итоговая опрессовка, наладка. О промывке и испытаниях предупредить ЕТО за 5 рабочих дней. Документы — к дате из уведомления комиссии. Акт оценки — до 10 сентября, паспорт — до 15 сентября.

План подготовки к отопительному сезону: кто и когда утверждает

УК, ТСЖ, ЖК, а при непосредственном управлении — подрядчик по содержанию внутридомовой системы отопления или председатель совета дома, обязаны разработать план подготовки и утвердить его не позднее 30 апреля (п. 3 Правил). Утверждают организационно-распорядительным документом, обычно приказом. Это и есть «приказ о подготовке к отопительному сезону», который часто ищут как образец.

Потребители тепла — организации со своими зданиями — обязаны выполнять мероприятия из плана единой теплоснабжающей организации (ЕТО) в части ИТП и внутренних систем. Свой план они составлять вправе, но не обязаны. Если составляют — тоже до 30 апреля.

Теплоснабжающие организации утверждают свои планы раньше — до 15 апреля. Под их графики и подстраиваются УК.

Что должно быть в плане:

• анализ трёх прошлых отопительных периодов: аварии, режимы, погодные условия, проблемы оборудования;
• организационные и технические мероприятия со сроками — по требованиям Правил, из которых потом собирают документы для паспорта;
• мероприятия, которые устраняют проблемы прошлых сезонов.

Согласование с ЕТО. В большей части Москвы единая теплоснабжающая организация — ПАО «МОЭК»; компания публикует для потребителей порядок подготовки зданий к отопительному периоду, его стоит сверить со своим планом. План УК согласовывают с ЕТО, чтобы совпали сроки отключения горячей воды, ремонтов и заполнения систем сетевой водой. На согласование у ЕТО до 15 рабочих дней. Утверждённый план в течение 5 рабочих дней направляют в орган местного самоуправления и размещают на своём сайте. Если сайта нет, план размещает на своём сайте орган местного самоуправления.

План — не формальность. Утверждённый план — отдельный показатель в оценочном листе, а мероприятия из него потом превращаются в акты, которые вы предъявите комиссии.

План-график подготовки по месяцам

Сроки ниже — ориентир для Москвы и области. Даты, закреплённые в нормах, выделены. Конкретные сроки работ на вашей сети задаёт план ЕТО.

Когда	Что делаем
Март — апрель	Анализ прошедшего сезона: аварии, жалобы, перетоп и недотоп, подпитка. Весенний осмотр, дефектные ведомости. Смета и подрядчики на лето
до 30 апреля	План подготовки утверждён приказом, отправлен на согласование в ЕТО
Май (после окончания сезона)	Дефектовочная опрессовка систем и оборудования, чтобы найти дефекты сразу. Ревизия запорной арматуры. Заявки в ЕТО на испытания и промывку
Июнь — июль	Ремонт по итогам испытаний: замена участков, задвижек, теплообменников, насосов, изоляции. Ремонт или реконструкция ИТП, если запланированы
Июль — август	Промывка систем и теплообменников. Итоговая опрессовка промытой и отремонтированной системы — с этого испытания акт идёт в пакет для паспорта. Наладка, пломбы, проверка регуляторов. Периодическая проверка узла учёта, поверка КИП. Утепление теплового контура здания. Сбор актов
до 15 августа	Орган власти создаёт комиссию по оценке готовности (УК её не создаёт). Не позднее чем за 20 дней до начала оценки комиссия присылает уведомление с датой сдачи документов
Август — начало сентября	Сдача документов и оценочных листов в комиссию, акт проверки технической готовности от ТСО, устранение замечаний
до 10 сентября	Акт оценки готовности для УК и потребителей
до 15 сентября	Паспорт готовности

Правила № 170 добавляют требование для жилого фонда: после окончания отопительного сезона системы отопления и оборудование тепловых пунктов испытывают гидравлическим давлением, выявленные дефекты устраняют и испытывают повторно. Поэтому опрессовку разумно делать дважды. В мае — чтобы найти дефекты, пока есть время на ремонт. После ремонта и промывки — для итогового акта: новые стыки и сальники проверяются уже под давлением.

Мероприятия по подготовке к отопительному сезону: система отопления и ИТП

Промывка

Промывка теплопотребляющих установок обязательна при ежегодной подготовке (п. 450 Правил № 511). Промывать можно водой или гидропневматически (водовоздушной смесью). В обоих случаях расход — в 3–5 раз выше расчётного расхода теплоносителя, а при промывке водой нужно добиться полного осветления воды. Штатный насос ИТП такой расход обычно не даёт, поэтому промывку делают по стоякам и веткам с отдельным оборудованием. Результат оформляют актом, который утверждает технический руководитель.

О дате промывки теплоснабжающую организацию уведомляют не позднее чем за 5 рабочих дней, а копию акта передают ей в течение 5 рабочих дней (п. 451 Правил № 511). Для паспорта нужен акт промывки, проведённой в присутствии представителя ЕТО (подп. 11.5.1 Правил готовности). Без него индекс готовности не поднимется выше 0,8. Теплообменники тоже промывают, а если выросло гидравлическое сопротивление — чистят (п. 412 Правил № 511).

Гидравлические испытания (опрессовка)

Испытывают тепловой пункт, внутренние системы, тепловые сети и вводы в границах балансовой принадлежности. По п. 435 Правил № 511 пробное давление для трубопроводов и оборудования теплопотребляющих установок — не менее 1,25 рабочего, но не ниже 0,2 МПа, а сверху его ограничивает допустимое давление самого слабого элемента. Конкретное значение в этом интервале назначает технический руководитель эксплуатирующей организации. Для водяных систем отопления зданий Правила задают 0,6 МПа при чугунных радиаторах и 1,0 МПа в остальных случаях. Подробно — в статье про опрессовку системы отопления.

Об испытаниях ЕТО извещают заявкой за 5 рабочих дней и пускают представителя ЕТО на весь срок испытаний. Заявку отправляйте письменно и храните подтверждение: если представитель не придёт, будет чем это показать комиссии. Копии актов передают в ЕТО в течение 5 рабочих дней (подп. 11.5.5 Правил готовности). Результаты записывают в паспорт теплового пункта. Как заполнить акт, разобрано в статье про акт гидравлических испытаний.

Ревизия теплового пункта

Пункт 404 Правил № 511 перечисляет работы в тепловых пунктах на период подготовки:

• ревизия оборудования из плана подготовки, ремонт или замена дефектного;
• гидравлические испытания оборудования, работающего под давлением;
• проверка настроек регуляторов температуры и давления, ограничения расхода сетевой воды;
• проверка приборов и узлов учёта: работоспособность, нет ли непроектных изменений, подходят ли пределы измерений расходомеров;
• вскрытие и очистка фильтров и грязевиков, очистка проточной части расходомеров и прямых участков узла учёта, гильз термометров. Работы на узле учёта согласуют с теплоснабжающей организацией: если пломбы сняты, узел нужно снова допустить к учёту;
• замена сальниковых уплотнений и смазки насосов;
• проверка маркировки оборудования;
• проверка наладки гидравлического режима: замена сопел элеваторов, шайб, перенастройка регуляторов. Её проводят в присутствии представителя ЕТО (п. 405).

Как устроен тепловой пункт и что в нём обычно меняют, — в статье об ИТП.

Арматура, изоляция, автоматика

К началу сезона должны быть в наличии и исправны запорная арматура, воздухоотводчики, тепловая изоляция, автоматические регуляторы температуры ГВС, обратные клапаны на циркуляции ГВС и другая проектная автоматика (п. 448 Правил № 511). Для паспорта нужен акт осмотра арматуры, воздушников и спускников: работоспособность, плотность сальников, изоляция, целые пломбы ТСО.

Наладка и пломбы

Нужны акты наладки тепловых и гидравлических режимов, а если в схеме есть элеватор или дроссельные шайбы — акты их установки и пломбирования. Для автоматизированного ИТП это акты настройки регуляторов. Пломбы ставит теплоснабжающая организация. Наладку считают невыполненной, если в системе ГВС по проекту должны быть циркуляция, автоматический регулятор температуры и регулятор давления, а их нет. Без акта наладки индекс тоже ограничен 0,8.

Узел учёта и КИП

Нужны акт периодической проверки узла учёта по Правилам коммерческого учёта (постановление № 1034), акт разграничения балансовой принадлежности и акты проверки КИП в тепловом пункте с результатами поверки. Кто за какой участок отвечает, разобрано в статье о границе балансовой принадлежности.

Здание и документы

Для МКД добавляются акт подготовки теплового контура здания (подвалы, чердаки, лестничные клетки, двери, окна), акт обследования дымовых и вентиляционных каналов и, если дом газифицирован, договор на обслуживание газового оборудования. Для систем с открытой схемой теплоснабжения и систем ГВС — акты дезинфекции и результаты анализов воды из аккредитованной лаборатории. Из организационных документов — приказ о назначении ответственного за тепловые энергоустановки, паспорт теплового пункта, эксплуатационные инструкции, договор теплоснабжения и акт сверки без долга.

Документы и акт подготовки к отопительному сезону

Под «актом подготовки» понимают разные документы. Их три:

1. Акт проверки технической готовности теплопотребляющей установки. Его подписывают теплоснабжающая организация и потребитель по итогам проверки документов и осмотра. Возможны три вывода: готов, готов при условии устранения замечаний, не готов. Рекомендуемый образец — приложение к Правилам готовности.
2. Акты на отдельные работы — промывку, испытания, наладку, осмотр арматуры, тепловой контур.
3. Акт оценки обеспечения готовности — его составляет комиссия, к нему прикладывают оценочный лист. На его основании выдают паспорт.

Типовые ошибки при подготовке

• План утвердили «для галочки» и не согласовали с ЕТО. Потом промывка и опрессовка не стыкуются с графиком отключений и заполнения сети.
• Опрессовку и промывку провели без уведомления ЕТО. Работа сделана, но акт не закрывает требование Правил.
• Испытали один раз в августе. Если система не выдержала давление, на ремонт и повторное испытание времени почти нет.
• Сначала промыли, потом ремонтировали. После замены участков в систему снова попадают окалина и грязь, промывку приходится повторять. Правильный порядок: дефектовочная опрессовка → ремонт → промывка → итоговая опрессовка → наладка и пломбы.
• Забыли про наладку и пломбы. Шайбы и сопла сняли при ремонте, а заново опломбировать не пригласили ТСО.
• Узел учёта и КИП с просроченной поверкой. Это отдельные показатели в оценочном листе.
• Долг за тепло без графика погашения. Акт сверки — обязательный документ.
• Паспорт теплового пункта не обновили после замены оборудования.
• Затянули ремонт ИТП или теплотрассы, которые не держат давление год за годом. Латать такую систему каждое лето дороже, чем один раз заменить.

Если весенний осмотр или майская опрессовка показали серьёзный износ — теплообменников, насосов, элеваторного узла, трубы в границах вашей ответственности, — решение о ремонте или реконструкции лучше принять до лета. Какие работы выполняет подрядчик, смотрите в разделе услуг, обсудить объект — через контакты.

Частые вопросы

Когда начинать подготовку к отопительному сезону 2027/2028? Зимой 2026/2027. План утверждают не позднее 30 апреля 2027 года, пока отопление ещё работает, а для него нужен анализ трёх прошлых сезонов. Летние работы начинают сразу после окончания сезона.

Кто утверждает план подготовки МКД? Сама управляющая организация, ТСЖ или кооператив — своим распорядительным документом. План согласовывают с ЕТО (до 15 рабочих дней) и в течение 5 рабочих дней направляют в орган местного самоуправления.

Обязательна ли промывка каждый год? Да. Правила № 511 требуют промывать теплопотребляющие установки при ежегодной подготовке к отопительному периоду, а акт промывки — один из трёх документов, без которых индекс готовности не выше 0,8.

Что делать, если опрессовка не прошла? Устранить дефект и испытать повторно. Новый акт нужно оформить до сдачи документов в комиссию. Поэтому первую опрессовку лучше делать в мае, а не в августе.

Когда включают отопление? Для домов с централизованным отоплением действует правило из Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354): отопительный период начинается не позднее дня, следующего за пятью днями подряд со среднесуточной температурой наружного воздуха ниже +8 °C. Конкретную дату объявляет уполномоченный орган власти.

Нужно ли собственнику нежилого здания проходить подготовку? Да, если здание подключено к централизованному теплоснабжению. Потребители тепла выполняют мероприятия из плана ЕТО по своему ИТП и внутренним системам и получают паспорт готовности в те же сроки, что и УК, — до 15 сентября.

Статья опирается на приказ Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234 (в ред. приказа от 21.08.2025 № 956), Правила технической эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок (приказ Минэнерго России от 14.05.2025 № 511), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170), Правила коммерческого учёта тепловой энергии (постановление Правительства РФ № 1034) и Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ № 354).